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【典型案例】签订契约应严守 ——无权处分情形下的合同效力

时间:2017-06-02 16:33:29  来源:  作者:

 案情摘要

     因近来房价不断上涨,急于购房的张某在互联网上搜索到某房产中介公司并在网站上登记注册,后该房产中介公司客服人员主动与张某取得联系,称某小区有房源一套。当月张某在看房后于次日在房产中介公司居间下与卖房人李某签订了二手房房屋买卖合同。协议签订后张某向李某支付定金1万元。现李某以该房屋系其女儿所有,其女儿对其出售房屋行为不知情亦不予以追认为由,认为张、李、中介三方所签订的合同属于无效合同,并对中介公司服务态度不满意,不同意继续出售涉案房屋。故张某起诉到法院,要求解除三方之间签订的房屋买卖合同,判令被告李某双倍返还原告购房定金并承担违约金等。

法院判决

    法院经审理,在综合考虑合同约定及合同履行情况、当事人过错程度、中介服务费损失等因素,判决双方解除签订的《房屋买卖合同》,退还原告张某购房定金10000元,酌定被告李某支付给原告违约金及给原告造成的中介服务费损失共计30000元。同时被告李某作为违约方应按合同约定支付2500元律师费给原告。

法官说法

    本案中李某所卖房屋系登记在其女儿名下,在第三方房屋中介处挂网拍卖,张某与李某在中介处签订了房屋买卖合同,当时中介未能完全审查房屋产权所有人,在得知该房产系李某女儿房产后,也未要求李某提供代理手续,而买方张某也存在过错,就贸然签订合同,导致产生了一系列纠纷。但是对于这种情况法律也是予以保护合法交易的。

  根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。本案中,鉴于被告王小晓对涉案房屋没有处分权,且房屋所有权人不同意出卖涉案房屋给原告,致使标的物所有权不能转移、合同目的无法实现,原告要求解除双方签订的房屋买卖合同,符合法律规定,本院予以支持。合同解除后,被告应将收取的10000元购房定金退还给原告,并承担相应的违约责任。

  当下房地产市场行情火爆,甚至个别楼盘出现“一天一个价”情形。在利益驱动之下,卖房人单方毁约、失信违约情形日趋增多。在此提醒购房人,为保障自身的合法权益,在合同签订过程中如遇到买房人非房屋所有权人或者存在其他共有权人情形的,必须要求对方出具房屋所有权人或其他共有权人的书面卖房授权委托书,从而保障交易安全降低交易风险。同时提醒卖房人,合同必须信守,任何人不能从自己的过错中受益。合同只要依法成立即对签约各方产生法律约束力,如确实有特殊情况需解除合同,应与买房人协商,在协商一致情况下方能解除房屋买卖合同。

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